Notre raison d'être

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Le mot des co-fondateurs

Nous avons fondé Vasco, société à mission en 2023 avec l’objectif premier d’accélérer la rénovation énergétique des logements en France. Nous avons créé Vasco dans l’unique but d’avoir un impact rapide et à l’échelle sur notre pays et notre planète, pour permettre au plus grand nombre de sortir de la précarité énergétique tout en réduisant au plus vite notre empreinte carbone. 

Nous avons créé cette société à mission entièrement centrée sur l’utilité sociale car nous pensons que nous arriverons à rediriger une partie de l’épargne des Français pour permettre au plus grand nombre de rénover leurs maisons, de sortir de la précarité énergétique et plus globalement de réduire l’empreinte carbone de nos logements. 

Ce rêve un peu fou c’est qu’ensemble nous pouvons adresser ce problème de société et faire bouger les choses plus rapidement, c’est qu’ensemble nous pouvons avoir un réel impact sur la vie de milliers de Français et un réel impact sur notre planète.

Pour cela, nous voulons offrir à tous les Français une solution abordable permettant de financer la rénovation énergétique de leur logement, quelle que soit leur situation personnelle, et cela sans que ça leur coûte trop cher afin que toutes les personnes qui sont prêtes à faire l’effort de se lancer dans la rénovation énergétique de leur bien puissent aller au bout de leur projet.

Pour relever ce challenge, nous faisons appels à l'ensemble des Français qui souhaitent que leur épargne serve à quelque chose et contribue à faire avancer notre société et sauver notre planête

Les co-fondateurs

Sébastien, Hervé et Mathieu

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Au coeur de nos statuts

Ainsi nous avons doté la société de la raison d’être suivante à l’article 2 de ses statuts:

“La raison d’être de la Société est de concourir au développement durable et à la transition énergétique au moyen d’activités qui produisent un impact par le soutien à des publics vulnérables. Pour cela, la Société se donne pour mission de favoriser le développement de rénovations énergétiques performantes de logement, et permettant ainsi aux propriétaires de logement de mieux vivre, en trouvant des synergies au niveau économique, social et environnemental.”

Nous avons décliné cette raison d’être sous la forme de 3 principaux objectifs que sont : 

• Faciliter le financement de rénovation énergétique de logements qui nécessitent des capitaux financiers importants en proposant une solution de financement favorisant ainsi la viabilité économique de leur projet;
• Participer à la réduction de la précarité énergétique en facilitant le financement des ménages modestes et très modestes n’ayant pas la capacité de financer leur projet en ayant recours au financement bancaire;
• Participer au développement de logements basse consommation (dits BBC), respectueux de la planète, participant ainsi à limiter l’impact de l’empreinte énergétique des logements sur le dérèglement climatique et favorisant l’autonomie des territoires.

Toute l’activité de la société tourne autour de ces objectifs, et c’est en cela que nous considérons que 100% de notre activité est induite par des activités d’utilité sociale. 

Par ailleurs nous attachons une grande importance à une gouvernance de société transparente et collective. 

Nous nous inspirons beaucoup d’acteurs comme Habitat et Humanisme (https://www.habitat-humanisme.org/), Ferme en vie (https://www.feve.co/) ou Bellevilles (https://bellevilles.fr/) dont nous partageons les valeurs et qui ont réussi à développer des sociétés solidaires ayant un impact fort dans leurs domaines. Nous pensons qu’il est important que d’autres modèles à impact social et environnemental, complémentaires à ce que peuvent faire ces sociétés, se développent dans le domaine de la rénovation énergétique et nous sommes convaincus que nos compétences et nos expériences permettront d’y arriver. 

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Contexte de la rénovation énergétique en France

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L’impact environnemental des logements

Le secteur résidentiel-tertiaire représente 45% de la consommation totale d’énergie finale en France et 17% des émissions de gaz à effet de serre (France stratégie). En 2022, 71% des logements, soit 20 millions des 30 millions de résidences principales ont un DPE considéré non performant (D, E, F, G) et pourraient bénéficier de travaux de rénovation pour devenir Bâtiment Basse Consommation (BBC). Ces travaux de rénovation sont des investissements rentables qui permettent aux ménages de réaliser des économies d’énergies et une plus-value à la revente de leur bien comme le démontrent de nombreux rapports:

• “le nombre de logements du parc privé dont la rénovation serait rentabilisée à horizon vingt ans est de 7,9 millions (36 % des logements du parc privé) si l’objectif de performance est fixé à l’étiquette C du diagnostic de performance énergétique (DPE)” - France Stratégie
• Plus-value liée à la bonne performance énergétique d’un logement : une maison classe A ou B s’est vendue 6% (en Ile-de-France) à 16% (en Bourgogne Franche Comté ou dans le Grand Est) plus chère qu’une maison classe D - France Notaire - La valeur verte des logements en 2021

L'État est bien conscient de l’enjeu, et consacre des moyens importants à la rénovation énergétique des bâtiments chaque année : le Plan pour la reprise et la résilience de la France prévoit 5,8 milliards d’euros pour la rénovation des bâtiments dont environ 3 Mds pour les logements privés.

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La précarité énergétique

Outre ce but environnemental, la rénovation énergétique des logements a également un but social. Le ministère de la transition écologique estime en effet que « la précarité énergétique (soit les ménages qui consacrent plus de 10 % de leurs revenus aux dépenses d’énergie dans le logement) concernerait 3,8 millions de foyers, soit 14 %, des ménages au niveau national » (INSEE)

En 2021, un quart des ménages a été confronté à une difficulté à payer la facture énergétique (contre 10% en 2019). Les 18-34 ans sont les plus affectés (46% contre 32% en 2020) comme l’indique L’Observatoire national de la précarité énergétique (ONPE) tandis que 3,5 millions déclarent souffrir du froid dans leur logement. Les ménages modestes sont surtout exposés au froid car ils cumulent des contraintes financières et un habitat peu performant. 621 000 ménages souffrent des deux formes de précarité.

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Des résultats bien trop loin des objectifs

Pour rendre le parc existant moins énergivore, le gouvernement s’est donné des objectifs clairs à travers le Plan de rénovation énergétique des bâtiments (PREB) : 500 000 logements par an devront être rénovés à partir de 2020 afin de réduire leur consommation énergétique finale, de 15 % à l’horizon 2023, et de 30 % d’ici 2030. Les passoires thermiques (plus de 7 millions de logements étiquetés F et G) devront être éradiquées, la consommation d’énergie fossile drastiquement diminuée et la part des énergies renouvelables favorisée de sorte à atteindre l’objectif principal : faire gagner au parc français le niveau BBC en 2050.

La Stratégie Nationale Bas Carbone souhaite porter le nombre annuel de rénovations complètes et performantes dans le logement de 300 000 sur 2020-2030 à 700 000 sur 2030-2050 vs un niveau actuellement très bas (57,000 rénovations globales sur les 750,000 rénovations en 2021 selon l’Anah)

Le rapport de l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE) en date de mai 2021 affirme que, sur 3,1 millions de maisons individuelles ayant fait une rénovation « potentiellement » énergétique en 2019, soit 19 % du parc, 2,3 millions ont abouti à une réelle baisse des consommations énergétiques. « Beaucoup de travaux négligent l’amélioration des performances thermiques voire conduisent à l’augmentation de la consommation par l’installation d’un climatiseur », conclut le rapport. En clair, les aides ont permis d’installer des pompes à chaleur réversibles dont la motivation est d’abord celle de la climatisation…

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3. La problématique : les rénovations énergétiques performantes et globales

Définition

Une rénovation énergétique performante et globale est une rénovation:

• Performante: elle permet l’atteinte d’un DPE A ou B (ou C si le bien était initialement une passoire énergétique)
• Globale: l’ensemble de la rénovation énergétique est réalisée en une seule fois et non étalée sur plusieurs années avec une série de mono-gestes
  

60% plus efficace que les rénovations par geste

La tendance actuelle des ménages français, analysée dans l'enquête TREMI pour la période 2016-2017, montre que 75% des travaux de rénovation en maisons individuelles n'ont pas permis de changer de classe de DPE. L'étude s'attache à définir les conditions techniques pour qu'une rénovation puisse être performante et démontre qu’une rénovation globale est 60% plus efficace que rénover par geste (ADEME).

Un coût élevé

Effectuer une rénovation énergétique performante et globale a un coût élevé, il faut compter entre 40 000€ et 100 000€ pour réaliser une telle rénovation selon la taille et vétusté du bien. 

Des aides insuffisantes et des financements complémentaires inaccessibles

La rénovation des logements est donc un investissement dont la rentabilité est connue d’avance, dont l’impact sur notre environnement est mesurable et considérable et dont l’enjeu social est déterminant. 

L'État apporte des financements importants. Alors pourquoi la situation avance-t-elle si peu ?

• Un manque de financement: La Convention citoyenne pour le Climat indique ainsi que “par rapport aux dispositifs existants à la hauteur de 3,3 Md€, les montants nécessaires doivent être multipliés par environ 4 pour atteindre environ 13 Md€ par an.”
• Un système de financement trop complexe: “il y a globalement consensus sur le fait que, vu du ménage, le système de financement de la rénovation énergétique reste trop complexe et peu lisible (identification des aides, articulation et mobilisation des aides et prêts en vue d’atteindre des niveaux de performance élevés, liens entre niveaux de financement et performance réellement atteinte)”. Le financement est donc le premier motif expliquant que des ménages ne réalisent pas de travaux de rénovation (après “il n’y a pas besoin de travaux”) (Rapport Sichel)

L’ensemble des rapports publics des 3 dernières années démontrent tous que la problématique du financement est le point le plus bloquant:

• Rapport Sichel - Rapport pour une réhabilitation énergétique massive, simple et inclusive des logements privés - Mars 2021
• Deloitte - Vers Une Offre Universelle de Financement - Novembre 2021
• ADEME - Financer la rénovation Énergétique performante des bâtiments - Octobre 2022

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4. La solution : l’appel à l’épargne publique pour offrir un financement accessible à tous

Le principe du financement Vasco

Vasco ouvre une nouvelle voie pour répondre aux enjeux climatiques en investissant l’épargne citoyenne dans la rénovation énergétique de votre maison, avec une offre de co-investissement sans intérêts ni mensualités pour financer jusqu’à 100 000€ de votre rénovation sans alourdir votre budget mensuel.

Un financement accessible à tous, sans conditions de ressources

Vasco a pour mission de débloquer l’ensemble des rénovations énergétiques qui n'aboutissent pas faute de financement et peut pour cela financer les ménages quels que soient leur niveau de ressources, leur santé ou leur âge. Vasco s’attache en effet avant tout à évaluer la valeur du bien et la pertinence de sa rénovation énergétique et non les capacités financières du ménage.

Vasco va ainsi offrir un mode de financement particulièrement adapté aux ménages modestes et très modestes qui, malgré les aides, ne peuvent parfois pas aller au bout de leur projet de rénovation énergétique. En effet ils peuvent être confrontés à 3 problématiques:

• Un reste à charge trop important: malgré des aides de 30% à 80% des travaux, il leur faut financer le reste à charge;
• Un accès au crédit compliqué: l'accès au crédit est particulièrement compliqué pour ces ménages qui ne trouvent pas de solution pour financer ce reste à charge;
• L’avance des aides: bien souvent une grande partie des aides sont versées à l’issue du chantier, voire plusieurs mois après, il faut donc que les ménages avancent ces montants et cela peut bien souvent être un point de blocage.

Vasco va permettre de débloquer l’ensemble de ces situations et ainsi permettre à ces ménages de sortir du cercle vicieux de la précarité énergétique.

Un financement qui préserve les fins de mois

Le financement Vasco n’implique aucune mensualité et permet ainsi aux ménages de préserver leurs fins de mois. Ils pourront bénéficier de leur maison rénovée, économiser progressivement les économies d’énergie réalisées et profiter de la plus value verte de leur logement à la revente.

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Un financement abordable grâce à une épargne solidaire

Le modèle de financement par le capital immobilier que Vasco propose existe dans de nombreux pays (US: Hometap, point; Allemagne: HeimKapital; France: Virgil…) mais sans lien avec l’utilité sociale. C'est-à-dire que les clients ont la possibilité de demander un capital en liquidités en échange de la cession d’une quote part de leur maison plus importante que le montant financé. Par exemple, un particulier peut demander 50 000€ en liquidités sur sa maison d’une valeur de 500 000€ (soit 10% de sa valeur) en échange de la cession de 15% à 20% de la propriété du bien. Ce mode de financement est alors assez cher. Le client peut par la suite faire ce qu’il souhaite de ce capital.

Avec Vasco nous avons décidé d’utiliser ce mécanisme pour financer uniquement des investissements à impact environnemental et social, à savoir la rénovation énergétique des logements afin d’avoir une réelle utilité sociale et espérons que cela nous permettra de faire bénéficier nos clients d’un coût plus abordable.

Ainsi avec Vasco les 10% investis permettent la détention de 13% du bien et non 15-20%. Cela est rendu possible :

• en faisant appel à des investisseurs privés ou institutionnels, acceptant une rentabilité plus faible de leur capital, dès lors qu’il est est mobilisé pour une cause reconnue d’utilité sociale par l’agrément ESUS 
• en faisant bénéficier aux investisseurs privés éligibles d’une défiscalisation permettant d’assurer un minimum de rentabilité, grâce à l’agrément ESUS.

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5. La portée sociale de la SCA GAMA et de VASCO

La Garantie de réalisation d’une rénovation performante et globale par le client est décrite dans le contrat qui doit être signé par chacun des porteurs dont les projets seront financés par la SCA GAMA. Voici la liste non exhaustive des principaux aspects sociaux, sociétaux et environnementaux des projets que nous développons. 

Portée environnementale : accélérer la rénovation des logements et réduire l’empreinte carbone de nos logements

Des projets avec des objectifs environnementaux clairs :

• Un logement ayant réalisé une rénovation énergétique performante va diviser sa consommation par 3 à 6, c’est à dire réduire le # kWhEP/m²/an en passant de plus de 300 à moins de 50-100. Et ces économies s’appliquent pour les 30 années à venir. 
• Un logement ayant réalisé une rénovation énergétique performante privilégiera souvent un mode de chauffage électrique (pompes à chaleur) générant moins de gaz à effet de serre

Portée sociale : sortir le plus grand nombre de la précarité énergétique

Nos projets ont un objectif social multiple :

• Améliorer la qualité et le confort de vie des bénéficiaires de rénovation
• Sortir de la précarité énergétique : effectuer une rénovation énergétique performante et globale, c’est la garantie de diviser par 3 à 6 sa facture énergétique et donc de permettre à de nombreux ménages de sortir du piège de la précarité énergétique.
• Rendre les bénéficiaires plus indépendants financièrement et non contraints par les hausses potentielles futures du coût de l’énergie
• Permettre aux bénéficiaires de profiter des économies d’énergie pour améliorer leur fins de mois
• Faciliter la transmission des biens immobiliers : les passoires énergétiques risquent de perdre de plus en plus de valeur et de devenir de plus en plus difficiles à céder

Portée sociétale

La réduction de l’empreinte énergétique de nos logements permettra également d’avoir une portée sociétale à plusieurs titre:

• En accélérant la réalisation du projet sociétal du plan climat, nous contribueront à répondre aux ambitions fixées par l’état de diviser nos émissions de GES au moins par 6 d'ici 2050 par rapport à 1990 pour atteindre la neutralité carbone implique
• En rénovant nos logements, nous participons à améliorer l’indépendance énergétique de notre pays tant par la réduction de nos besoins énergétiques que par la décarbonation des énergies nécessaires (réduction du gaz et du fioul au profil de l’électricité).

La Gouvernance au sein de la SCA GAMA

En plus de nos engagements sociaux, sociétaux et environnementaux forts au travers de nos projets, il nous semble également indispensable de retrouver ces engagements au sein de notre structure. 

Notre société a donc prévu statutairement (Chapitre II de nos statuts) de se doter d’un conseil de surveillance permettant de vérifier que notre raison d’être et nos objectifs sont bien poursuivis et continuent d’être visés sur les différents projets menés. 

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6. Impact de l’utilité sociale sur notre compte de résultat

100% du Capital de GAMA sert à financer la rénovation énergétique

Afin de financer ces projets de rénovation énergétique, Vasco a créé la foncière GAMA pour faire appel à l’épargne privée. 100% de cette épargne sera redirigée vers le financement de ces rénovations énergétiques et servant ainsi l’utilité sociale de l’entreprise.

100% de nos investissements concernent des projets qui ne sont pas finançables par le système bancaire traditionnel

Vasco a la particularité de pouvoir financer les ménages qui ne peuvent financer leur projet par le secteur bancaire traditionnel (taux d’endettement trop important, mensualité trop élevées…) et permet ainsi de sortir les plus modestes de la situation inextricable de la précarité énergétique. 

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7. Impact de l’utilité sociale sur la rentabilité de Vasco et Gama

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Effet de levier financement des modestes et plus modestes et plus-value verte des logements

En finançant les ménages modestes et très modestes, Vasco financera le reste à charge de ménages bénéficiant le plus des aides de l’état et financera ainsi une partie de la rénovation énergétique de ces biens. GAMA en finançant une partie du bien, bénéficie de la plus value que l’ensemble des travaux permettront au bien d’obtenir. 

Par ailleurs la réalisation de ces travaux permettra au bien de prendre de la valeur (plus value verte) et ainsi à Vasco de profiter de cette plus-value.

Ces deux effets de levier permettent en contrepartie à GAMA de réduire le coût de son financement pour le client en offrant un coût de financement du capital immobilier presque 50% inférieur à ce que les autres acteurs du secteurs appliquent.

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Impact de l'agrément ESUS sur notre capacité à offrir un financement abordable 

La reconnaissance de l’utilité sociale de Vasco avec l’obtention de l’agrément ESUS est clé dans la capacité de Vasco à attirer les investisseurs nécessaires pour effectuer ces rénovations énergétiques car elle sera un gage de: 

1. Confiance: l’agrément ESUS est très important pour rassurer les investisseurs sur l’utilité sociale de notre entreprise, sur le fait que notre utilité sociale est confirmée par l'État et sur le fait que le capital est en effet utilisé à des fins d’utilité sociale.
2. Attractivité: nous estimons que l’avantage fiscal nous permettra d’offrir une rentabilité de placement de 3-5% par an vs 1-2% sans cet avantage fiscal, ce qui pour un placement long terme bloqué (les investisseurs doivent alors rester au minimum 7 ans pour en bénéficier) nous semble être un niveau minimum nécessaire pour rendre ce placement attractif pour un placement à impact.

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